Tom Van Campenhout is bestuurder van het syndicuskantoor 03Beheer, dat de gemeenschappelijke delen van zo’n 8.000 appartementen in Antwerpen beheert. “Vooral in gebouwen die 6 à 7 jaar geleden zijn opgeleverd, zien we een enorme vraag naar laadpalen, vaak van bewoners met een bedrijfswagen.” Die werknemers worden momenteel en masse richting elektrische auto’s geduwd. Dat komt omdat vanaf 2026 alleen nog maar bedrijfswagens die broeikasvrij zijn, fiscaal aftrekbaar zijn.
Woont u in een huis (met een oprit), dan plaatst u de paal in principe waar u wil. Maar in een appartementsgebouw, waar de laadpaal doorgaans in de ondergrondse parkeergarage komt, is dat niet zo vanzelfsprekend, omdat u rekening moet houden met de beperkingen van de mede-eigendom.
“U kunt niet zomaar zelf lukraak een laadpaal installeren in een appartementsgebouw”, benadrukt Charles Dutordoir van de studiedienst van makelaarsfederatie CIB.
“De wet op de mede-eigendom laat wel toe dat er privatieve leidingen worden getrokken van de gemeenschappelijke ruimte met individuele meters naar uw staanplaats. Maar andere mede-eigenaars moeten daarvan op de hoogte worden gesteld.” - Charles Dutordoir, CIB studiedienst
Artikel 3.82 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat u de mede-eigenaars of de syndicus moet informeren over de werken en waarvoor ze nodig zijn. Dat moet minstens twee maanden voor de start van de werken gebeuren, via een aangetekende brief. Mede-eigenaars die niet akkoord gaan, kunnen verzet aantekenen, tot twee maanden na ontvangst van de brief. “Maar de gronden daarvoor zijn beperkt”, aldus Pieter Decelle van de studiedienst van de CIB.
Tot voor kort lukte het als eigenaar van een bestaand appartement nog vlot om -mits het respecteren van bovenstaande notificatieprocedure- een laadpaal op de eigen meter te installeren én bij de Vlaamse netbeheerder Fluvius een (vaak noodzakelijke) verzwaring van de meter aan te vragen. Maar dat verloopt nu moeizamer. “Fluvius gaat steeds vaker op de rem staan en is niet meer bereid elke individuele meter in een appartementsgebouw te verzwaren”, aldus Van Campenhout.
“Dat komt omdat we naar de meest efficiënte oplossing voor iedereen zoeken”, zegt Björn Verdoodt, woordvoerder van Fluvius. “Voor kleine appartementen of een zeer beperkt aantal parkeerplaatsen kan opladen achter de eigen meter de gemakkelijkste oplossing zijn.” Maar een ideaal scenario is dat niet. Niet alleen is de oplaadsnelheid eerder beperkt, met de invoering van het capaciteitstarief -een hoger nettarief voor wie veel elektriciteit in één keer gebruikt- valt laden via uw individuele aansluiting ook duurder uit dan via een gemeenschappelijke meter. Ook is load balancing, waarbij het beschikbare vermogen slim wordt verdeeld over de verschillende laadpalen, niet mogelijk.
Vandaar dat Fluvius in appartementsgebouwen vraagt om vanaf twee laadpunten naar een gemeenschappelijk systeem te gaan, waarop elke bewoner zijn individuele laadpaal dan kan aansluiten, in plaats van elke meter apart te moeten verzwaren. “Versta me niet verkeerd: dat laatste is technisch mogelijk, maar een collectief systeem is technisch sneller te installeren, technisch efficiënter, omdat er met load balancing kan gewerkt worden, en financieel efficiënter, omdat verbruikspieken kunnen worden uitgevlakt”, aldus Verdoodt.
Collectief systeem als meest logische oplossing
Sowieso hebben appartementen, omdat er meerdere aansluitingen zijn, al veel vermogen nodig. Een collectief systeem waarbij slim geladen wordt, vermindert het benodigd vermogen. Via zo’n collectief systeem kan elke bewoner ook zijn eigen provider kiezen. De laadkosten worden aan de eindverbruiker doorgerekend door zijn provider en vervolgens - meestal via de laadpuntbeheerder - doorgestort aan de VME die het verbruik van de gemeenschappelijke elektriciteitsmeter betaalt aan de energieleverancier. Vergelijk het met de verschillende telecomproviders, die gesprekken op elkaars netwerk ook aan elkaar factureren.
Syndici zien ook wel in dat een collectief systeem de meest logische oplossing is. “We weten wat de aangewezen weg is, maar wij hebben als syndicus geen beslissingsbevoegdheid in een appartementsgebouw. Die ligt bij de algemene vergadering van mede-eigenaars”, benadrukt Van Campenhout. Zij moeten het dus eens raken over de installatie van zo’n collectief systeem. Dat moet met een tweederde meerheid gebeuren. “Maar niet elke mede-eigenaar staat te springen om die investering te doen. We spreken hier al snel over een bedrag van 20.000 à 30.000 euro”, aldus Van Campenhout. “Dat levert vaak pittige discussies op, en dan zie je de tegenstrijdige belangen tussen eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders. Dat veroorzaakt dan spanningen en onbegrip.”
“We proberen mede-eigenaars wel met argumenten te overtuigen: dat verhuurders bijvoorbeeld een bepaald publiek -huurders met een elektrische bedrijfswagen- zullen missen of dat hun appartement op termijn ook minder waard zal zijn als er geen laadpaal is voorzien. Misschien genieten ze niet onmiddellijk van het voordeel van zo’n paal, maar we proberen hen wel te behoeden voor het nadeel van er geen te hebben.”
“Maar dus niet overal wordt die twee derden meerderheid gehaald. Dat is echt problematisch”, zucht Van Campenhout. Want dan kan het dus zijn dat u uw elektrische wagen simpelweg niet kan opladen. “Eigenaars die daarmee geconfronteerd worden, kunnen wel verzet aantekenen, maar enkel wanneer een beslissing van de algemene vergadering bedrieglijk, onrechtmatig en onregelmatig genomen werd. De kans dat je dat als grond kan inroepen is eerder klein”, aldus Decelle.
Om het verhaal van de laadpalen in appartementsgebouwen nog wat complexer te maken: ook het aspect brandveiligheid speelt een rol. “Inzake brandrisico zijn er geen uniforme regels. Soms is de installatie van sprinklers voldoende, soms niet”, aldus Van Campenhout.
Sinds 2021 is er wel een regel van goed vakmanschap van de vzw Fireforum, maar die is niet verplicht. “In samenwerking met de FOD Binnenlandse Zaken werd die regel recent aangepast, met het oog op een betere integratie en met een verplichting tot risicoanalyse. De minister van Binnenlandse Zaken heeft aan de Hoge Raad voor de beveiliging van brand en ontploffing een voorstel tot eenvormig kader gevraagd. Dat voorstel vertrekt van de verplichting om voor elke parking (> 10 parkeerplaatsen) een risicoanalyse verplicht te stellen”, klinkt het bij de Algemene Directie Civiele Veiligheid.
(Bron: De Tijd)